반전세 월세 계산법

반전세-월세-계산법


반전세 월세 계산법 알아두시면 그 차이를 명확하게 구분할 수 있습니다. 단, 이때 꼭 알아두셔야 할 것이 바로 전월세 전환율입니다. 전월세 전환율을 이용하면 전세를 월세로 전환했을 때, 적절한 월세 가격을 알 수 있습니다. 반전세 또한 계산이 가능합니다.



전세 반전세 월세 정확한 개념


전세와 월세는 그 형태에서 명확한 차이가 있지만 반전세는 그 중간쯤 해당합니다. 정확한 개념과 각각의 장단점은 다음을 참고해 보시기 바랍니다.


1. 전세

일반적으로 주택 매매 가격의 70~80%를 임대 보증금으로 설정하고 매 달 납부할 비용이 없는 형태입니다. 물론 보증금의 경우 기준 금리 및 부동산 정책 등의 영향으로 오르고 내릴 수 있습니다.


  • 장점
    계약 기간 동안 주택을 완전 임대
    계약 기간 동안 보증금 등의 변동 발생 없음
  • 단점
    소모품 등의 문제 발생 비용은 임차인이 직접 비용 부담 후 해결
    단, 주택의 노후 문제인 경우 임대인이 해결(보일러, 벽지, 장판, 결로 등)


2. 월세

임대하는 주택에 대해 보증금과 월세로 납부하는 형태를 말합니다. 우리가 부동산에서 볼 수 있는 1000/80 이런 매물을 말합니다. 여기서 1000은 보증금이며 80은 매 월 납부할 월세입니다.

일반적으로 보증금은 10개월 분의 월세 금액 정도로 설정됩니다. 하지만 꼭 그런 것은 아닙니다. 또한 상호 조율도 가능합니다. 


  • 장점
    전세에 비해 상당히 적은 보증금
    대부분의 수리 및 교체에 대해 집주인 부담
  • 단점
    매 월 부담하는 월세


3. 반전세

기본적으로 전세와 월세의 중간 개념입니다. 월세보다 높은 보증금(전세 보증금에 약간 낮은 정도)을 주고 나머지를 월세로 전환하는 형태입니다. 그 형태는 월세와 동일합니다.


  • 장점
    전세에 비해 상대적으로 적은 보증금
    전세와 동일한 수리 및 교체 집주인 부담 적용
  • 단점
    매 월 부담하는 월세



■ 반전세 기준: 반전세 월세 계산법

월세 20년 치 합 보다 보증금이 큰 경우 그것을 반전세라고 부릅니다. 반대로 이것보다 작은 경우 월세가 됩니다.


  • 1000/30
    20년 치 월세(30×240)보다 보증금 1000만 원이 작기에 월세가 됩니다.
  • 5000/20
    20년 치 월세(20×240)보다 보증금 5000만 원이 크기에 반전세가 됩니다.


전세 반전세 월세 차이


위와 같은 기준으로 구분이 가능하며 이러한 금액적 차이 외 결정적 차이는 바로 수리에 대한 부담 주체입니다.

전세 및 반전세는 주택을 빌리는 행위이기에 주택에 발생하는 문제를 임대인 즉, 집주인이 책임집니다. 대표적인 것이 보일러 수리, 도베, 장판, 수도 등입니다. 이런 문제 외 사소한 소모품 등은 세입자가 교체합니다. 전구, 도어록, 샤워기 헤드 등이 해당합니다.

월세의 경우 집을 빌리는 것이 아닌 집의 일부 공간을 빌리는 개념입니다. 그 공간에 기본적으로 존재했던 시설이나 물건의 경우 사소한 고장과 교체도 집주인이 부담하게 됩니다.

즉, 자취방에 원래 설치되어 있던 에어컨 리모컨의 배터리 교체는 집주인의 부담이 됩니다. 단, 부주의로 인한 파손이나 교체의 경우 당연히 세입자가 부담해야 합니다.


반전세 월세 계산법


전세에서 반전세나 월세로 전환하거나 그 반대로 전환하는 경우 공식이 있습니다. 이것을 전월세 전환율이라고 합니다.

보증금을 월세로 전환하는 계산이며 반전세와 월세 계산이 가능합니다.


  • 전월세 전환율 = (기존 보증금 – 변경되는 보증금) x (기준 금리 + 대통령령 비율 2%) ÷ 12


따라서 시기에 따라 변동 되며 그 변동은 기준 금리에 따라 1년에 8회 변동됩니다.


지금 기준 금리 보기


■ 3억짜리 전셋집을 보증금 2억으로 변환한다면?

(3억 – 2억) x (지금 기준 금리 + 2%) ÷ 12가 됩니다. 기준 금리를 3%로 예를 들면 전월세 전환율 즉, 월세는 416,666원이 적정한 금액이라는 뜻이 됩니다. 법적으로 이 이상 받을 수 없게 되어 있습니다.


■ 반전세 월세 더 유리한 것은?

기준 금리에 따라 유리한 것이 바뀝니다. 쉽게 시중 금리가 오르면 대출 이자도 오르고 예금 이자도 오릅니다. 따라서 집주인 입장에서는 유리하지만 정작 계약을 할 세입자는 불리합니다. 따라서 전세 매물이 줄어들고 반전세나 월세가 늘게 됩니다.

반대로 기준 금리가 낮아져 시중 금리가 낮아지면 대출이 쉬워지고 대출 이자 또한 낮아집니다. 따라서 집을 구하기 쉬워져 월세나 반전세 매물보다 전세 매물을 많이 찾게 됩니다.   


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반전세 월세 계산법 알아보았습니다.

전세, 반전세, 월세 개념을 정확하게 이해하시고 계산을 해보시면 나에게 더 유리한 조건이 있습니다. 물론 이것은 금리의 적용을 많이 받습니다. 대출이 유리할지 월세를 내는 것이 유리할지 판단해 보시고 결정하면 됩니다.